Contoh Surat Jual Beli Tanah Bermaterai: Komponen dan Aspek Hukumnya
Penulis: Nurin
Dalam setiap transaksi properti, dokumen legal memegang peranan krusial sebagai bukti pengalihan hak. Salah satu dokumen yang paling sering dicari, terutama dalam transaksi yang lebih sederhana atau di area pedesaan, adalah contoh surat jual beli tanah bermaterai. Dokumen ini sering dianggap sebagai bukti transaksi yang sah dan mengikat antara penjual dan pembeli. Namun, penting untuk memahami apa sebenarnya fungsi dari surat ini, kekuatannya di mata hukum, dan perbedaannya yang sangat mendasar dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT. Artikel informatif ini akan menjadi panduan lengkap Anda, mengupas tuntas dari komponen surat jual beli tanah bermaterai, panduan legalnya, hingga statusnya dibandingkan Surat Rumah AJB.
Apa Itu Surat Jual Beli Tanah Bermaterai?
Surat Jual Beli Tanah Bermaterai adalah sebuah dokumen perjanjian yang dibuat "di bawah tangan" (*onderhands*) oleh pihak penjual dan pihak pembeli. Disebut "di bawah tangan" karena dokumen ini tidak dibuat di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu (seperti PPAT).
Surat ini pada dasarnya berfungsi sebagai:
- Bukti Kesepakatan: Menjadi bukti tertulis bahwa telah terjadi kesepakatan harga dan objek antara dua belah pihak.
- Tanda Terima Pembayaran: Seringkali berfungsi sebagai kwitansi atau tanda terima bahwa pembeli telah membayarkan sejumlah uang (baik lunas maupun uang muka/DP) kepada penjual.
- Perjanjian Pengikat: Mirip dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), surat ini mengikat kedua pihak untuk melaksanakan transaksi di kemudian hari, terutama jika pembayaran belum lunas.
Fungsi materai Rp 10.000 di dalamnya bukanlah sebagai penentu sah atau tidaknya perjanjian, melainkan sebagai syarat agar dokumen tersebut dapat dijadikan alat bukti yang sah di pengadilan (syarat bea materai).
Perbedaan Krusial: Surat Bermaterai vs. AJB (Akta Jual Beli) PPAT
gambar hanya sebagai ilustrasi
Ini adalah poin paling penting yang sering disalahpahami. Sebuah contoh surat jual beli tanah bermaterai BUKANLAH Akta Jual Beli (AJB). Kekuatan hukumnya sangat berbeda.
| Aspek | Surat Jual Beli (Bermaterai) | AJB (Akta Jual Beli) |
|---|---|---|
| Sifat Dokumen | Akta di Bawah Tangan (Onderhands) | Akta Otentik (Authentieke Akte) |
| Pejabat Pembuat | Dibuat oleh Penjual & Pembeli. (Sering disaksikan saksi lokal seperti RT/RW). | Dibuat Wajib di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). |
| Kekuatan Hukum | Kuat sebagai bukti adanya perjanjian & pembayaran. | Kuat sebagai bukti otentik terjadinya peralihan hak milik. |
| Fungsi Utama | Mengikat janji untuk menjual dan membeli. TIDAK memindahkan hak milik tanah. | Secara hukum MEMINDAHKAN hak milik dari Penjual ke Pembeli. |
| Tindak Lanjut | Harus ditindaklanjuti dengan pembuatan AJB di PPAT agar sah. | Menjadi dasar untuk proses Balik Nama Sertifikat di BPN. |
Kekuatan Hukum Surat Jual Beli di Bawah Tangan
Menurut Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), sebuah perjanjian dianggap sah jika memenuhi 4 syarat: (1) Kesepakatan, (2) Kecakapan, (3) Suatu hal tertentu, dan (4) Kausa yang halal. Surat jual beli bermaterai yang memenuhi 4 syarat ini adalah sah sebagai sebuah perjanjian.
Artinya, jika salah satu pihak wanprestasi (ingkar janji), pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi secara perdata. Namun, dokumen ini tidak memiliki kekuatan untuk membuktikan bahwa hak atas tanah telah berpindah. Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), setiap peralihan hak atas tanah (seperti jual beli) harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Komponen Wajib dalam Contoh Surat Jual Beli Tanah Bermaterai
gambar hanya sebagai ilustrasi
Agar surat di bawah tangan ini kuat sebagai bukti perjanjian, ia harus memuat komponen-komponen berikut secara jelas dan rinci.
1. Judul dan Tanggal
Judul yang jelas seperti "Surat Perjanjian Jual Beli Tanah" dan tanggal kapan surat itu dibuat.
2. Identitas Para Pihak
Informasi lengkap Pihak Pertama (Penjual) dan Pihak Kedua (Pembeli), mencakup Nama Lengkap, NIK (Nomor KTP), Pekerjaan, dan Alamat Lengkap.
3. Detail Lengkap Objek Tanah
Ini adalah bagian paling penting untuk menghindari sengketa di kemudian hari.
- Lokasi: Alamat lengkap tanah (Jalan, RT/RW, Desa/Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten/Kota).
- Bukti Kepemilikan Awal: Nomor sertifikat (jika ada), atau nomor Girik/Letter C/Petok D (jika tanah belum bersertifikat).
- Luas Tanah: Luas yang disepakati dalam meter persegi (m²).
- Batas-Batas Tanah: Wajib disebutkan dengan sangat jelas. (Misal: Sebelah Utara berbatasan dengan..., Sebelah Timur berbatasan dengan..., dst.). Ini sangat krusial, terutama untuk jual beli tanah kebun.
4. Harga dan Cara Pembayaran
Mencantumkan harga total yang disepakati (dalam angka dan huruf). Jika pembayaran dicicil, harus dirinci:
- Jumlah Uang Muka (DP) yang dibayarkan saat surat ditandatangani.
- Sisa pembayaran dan skema termin (tanggal dan jumlah) pelunasannya.
5. Pernyataan dan Jaminan Penjual
Penjual harus menyatakan dan menjamin bahwa tanah tersebut adalah benar miliknya, tidak dalam sengketa, tidak dijaminkan ke pihak lain, dan bebas dari sitaan. Ini adalah bagian dari surat pernyataan jual beli tanah.
6. Klausul Serah Terima
Menjelaskan kapan tanah (dan bangunan jika ada) akan diserahkan secara fisik kepada pembeli setelah pembayaran lunas.
7. Tanda Tangan Saksi dan Materai
Surat ini harus ditandatangani oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua di atas materai Rp 10.000. Selain itu, harus ada minimal 2 (dua) orang saksi yang ikut menandatangani. Saksi ini idealnya adalah orang yang tidak memiliki hubungan keluarga, misalnya aparat desa (RT/RW/Kepala Dusun).
Contoh Format Surat Jual Beli Tanah Bermaterai (Format Dasar Sederhana)
Berikut adalah contoh surat jual beli tanah bermaterai dasar yang bisa Anda adaptasi. (Peringatan: Contoh ini hanya untuk tujuan informasi. Sangat disarankan untuk tetap menggunakan jasa profesional).
SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
Pada hari ini, [Hari], tanggal [Tanggal] bulan [Bulan] tahun [Tahun] ([DD/MM/YYYY]), kami yang bertanda tangan di bawah ini:
I. PIHAK PERTAMA (PENJUAL)
Nama Lengkap : .......................................
No. KTP : .......................................
Pekerjaan : .......................................
Alamat : .......................................
Selanjutnya disebut sebagai PENJUAL.
II. PIHAK KEDUA (PEMBELI)
Nama Lengkap : .......................................
No. KTP : .......................................
Pekerjaan : .......................................
Alamat : .......................................
Selanjutnya disebut sebagai PEMBELI.
Dengan ini PENJUAL berjanji untuk menjual dan menyerahkan kepada PEMBELI, dan PEMBELI berjanji untuk membeli dan menerima dari PENJUAL, sebidang tanah dengan rincian sebagai berikut:
1. Objek Tanah:
- Status Hak : [Contoh: Hak Milik / Girik C No. ...]
- Luas Tanah : [Contoh: 150 m² (Seratus lima puluh meter persegi)]
- Lokasi : [Alamat lengkap tanah, termasuk RT/RW, Desa/Kel, Kec, Kab/Kota]
- Batas-batas :
- Sebelah Utara : .......................................
- Sebelah Timur : .......................................
- Sebelah Selatan: .......................................
- Sebelah Barat : .......................................
2. Harga:
Kedua belah pihak sepakat bahwa harga jual beli tanah tersebut adalah sebesar Rp .................... (Terbilang: .......................................... Rupiah).
3. Cara Pembayaran:
Pembayaran dilakukan oleh PEMBELI kepada PENJUAL dengan cara berikut:
a. Uang Muka (DP) sebesar Rp .................... dibayarkan tunai pada saat penandatanganan surat ini, dan surat ini berlaku sebagai tanda terima (kwitansi) yang sah.
b. Sisa pembayaran sebesar Rp .................... akan dilunasi paling lambat pada tanggal [Tanggal Pelunasan].
4. Jaminan:
PENJUAL menjamin bahwa tanah tersebut adalah milik sah PENJUAL, bebas dari sengketa, sitaan, atau jaminan pihak lain.
5. Serah Terima:
PENJUAL akan menyerahkan tanah tersebut secara fisik kepada PEMBELI setelah seluruh pembayaran lunas.
6. Penyelesaian Sengketa:
Apabila terjadi perselisihan, kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah.
Demikian Surat Perjanjian Jual Beli ini dibuat dalam 2 (dua) rangkap, masing-masing bermaterai cukup dan memiliki kekuatan hukum yang sama, tanpa ada paksaan dari pihak manapun.
[Kota], [Tanggal Pembuatan]
Materai Rp 10.000,- Materai Rp 10.000,-
PIHAK KEDUA (PEMBELI) PIHAK PERTAMA (PENJUAL)
( .................... ) ( .................... )
SAKSI-SAKSI:
1. Saksi I ( .................... )
2. Saksi II ( .................... )
Kapan Sebaiknya Menggunakan Surat Ini?
Surat di bawah tangan ini sebaiknya hanya digunakan dalam kondisi yang sangat spesifik:
- Sebagai bukti pembayaran uang muka (DP) sebelum proses KPR atau pelunasan selesai.
- Untuk transaksi tanah yang belum bersertifikat (Girik/Letter C) sebagai langkah awal sebelum diurus ke Notaris/PPAT untuk pembuatan AJB.
- Di area pedesaan yang akses ke PPAT mungkin terbatas (meskipun ini tidak disarankan).
Untuk transaksi properti besar di perkotaan seperti DKI Jakarta, Tangerang, atau Depok, sangat tidak disarankan mengandalkan surat ini sebagai bukti akhir.
Tips Aman Bertransaksi
Jika Anda terpaksa menggunakan surat ini, amankan posisi Anda:
- Selalu Buat di Hadapan Saksi Kredibel: Libatkan aparat desa setempat (RT/RW/Kades) sebagai saksi untuk memperkuat legalitas.
- Gunakan PPJB Notaris: Pilihan terbaik adalah membuat PPJB di hadapan Notaris, bukan surat di bawah tangan. Biayanya mungkin lebih besar, namun perlindungan hukumnya jauh lebih kuat.
- Segera Urus ke AJB: Setelah pembayaran lunas, jangan tunda! Segera datangi kantor PPAT bersama penjual untuk membuat AJB dan memproses balik nama sertifikat.
Pada akhirnya, contoh surat jual beli tanah bermaterai adalah alat bantu awal, bukan dokumen final. Perlindungan hukum tertinggi atas aset Anda, baik di Tangerang Selatan, Jakarta Selatan, Jakarta Barat, Jakarta Pusat, Jakarta Timur, maupun Jakarta Utara, tetaplah Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Anda sendiri. Untuk informasi lebih lanjut mengenai proses legalitas properti, Anda dapat merujuk ke situs resmi Kementerian ATR/BPN.
Memastikan legalitas properti adalah prioritas utama. Brighton bekerja sama dengan jaringan Notaris dan PPAT tepercaya untuk menjamin setiap transaksi Anda aman dan lancar.
Jelajahi ribuan listing properti dengan legalitas terverifikasi di seluruh Indonesia. Kunjungi laman properti dijual di Brighton sekarang juga! Untuk wawasan dan tips properti lainnya, jangan lupa untuk membaca artikel menarik lainnya dari Brighton Real Estate.
Lihat Artikel Terkait Lainnya
18 Feb 2026
Berapa DP Rumah KPR yang Ideal di Tahun 2026? Simak Aturannya Di sini
18 Feb 2026
Rumah KPR Cicilan 1 Juta Per Bulan: Lokasi, Syarat, dan Simulasi
18 Feb 2026
Transmart Buah Batu Bandung: Destinasi Belanja, Kuliner, dan Hiburan Keluarga Terpadu yang Jadi Magnet Kawasan
17 Feb 2026
Simulasi KPR 200 Juta Cicilan Berapa? Cek Hitungan Lengkap Tenor 10 hingga 20 Tahun Disini
17 Feb 2026
Take Over KPR Mandiri: Syarat, Biaya, dan Cara Pengajuannya
Rekomendasi Properti
RUMAH BAGUS MEWAH HANYA 50 METER DARI JALAN DR CIPTO SEMARANG
Rp 5,9 M
RumahCITRALAND 3M INTERNATIONAL VILLAGE DEKAT RADIAL ROAD
Rp 3,2 M
RumahRUMAH DEKAT BANDARA DENGAN TAMAN YANG LUAS
Rp 1,55 M
RumahCAFE DAN KAMAR KOS KOSAN DI KOTA BESAR
Rp 140 M
RumahRUMAH TERAWAT DHARMAHUSADA POSISI DEPAN SELANGKAH GALAXY MALL, PAKUWON CITY
Rp 13 M
Rumah